Immobilienfinanzierungen

Finanzieren – auch auf das Haus kommt es an!

Für eine erfolgreiche Finanzierungsanfrage in den USA sind zwei Punkte entscheidend: Die Bonität und Zahlungskraft des Kreditnehmers auf der einen Seite sowie die betreffende Immobilie auf der anderen Seite.

Kaufpreis und Marktwert:

  • Eine Finanzierung für Non-Residents ist in Florida bis zu 70% möglich. D.h. der zu erbringende Eigenkapitalanteil liegt bei mind. 30% zzgl. Closing-Kosten, Reserven und Rücklagen. (lassen Sie sich für eine bessere Planung im Vorfeld schon entsprechende Kalkulationen anfertigen)
  • Grundlage für die Beleihung ist der jeweils niedrigere Wert von Kauf-/Baupreis und aktuellem Marktwert. Letzterer wird anhand eines Wertgutachtens ermittelt, das die Bank bei unabhängigen Schätzern in Auftrag gibt.
  • Bei Neubauten wird für die Beleihung der niedrigere Wert von Gesamtinvestitionsvolumen (Grundstück plus Baupreis) bzw. der Schätzwert zugrunde gelegt.
  • Bei Häusern, die noch einen Anbau (z.B. Pool) oder Renovierungsarbeiten benötigen, werden ebenfalls das Gesamtinvestitionsvolumen (Kaufpreis zzgl. An- und Umbaukosten) und die Schätzung (welche die An- und Umbaukosten berücksichtigen wird) zugrunde gelegt. Renovierungen und Anbauten können also anteilig mitfinanziert werden. 
  • Manche Banken behalten sich vor, ab bestimmten Kredithöhen (z.B. 1,5 Mio $) die Beleihungssätze leicht zu senken.

Objektcharakter:

  • Die größte und beste Auswahl an Finanzierungsprogrammen besteht für Objekte mit einer Wohneinheit (Einfamilienhäuser und Wohnungen).
  • Ausschlaggebend, wie die Banken Wohneinheiten betrachten, ist u.a. die Anzahl der Küchen.
  • Objekte mit mehreren Wohneinheiten sind mit gewerblichen Krediten finanzierbar und liegen damit in der Verzinsung etwas über den Konditionen der reinen Wohnimmobilien.
  • Wichtig ist, dass der Objektcharakter auch der Nachbarschaft entspricht, d.h. keine Farm in Wohngebieten etc. Diese Sonderimmobilien sind zwar auch alle finanzierbar, aber meist etwas niedriger in der Beleihung bzw. höher im Zins.

Bewohnbarkeit (gilt nur bei Kauf und nicht bei Neubau):

  • Wenn ein Haus zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht komplett fertiggestellt ist bzw. noch geringfügige bauliche Maßnahmen erforderlich sind, kann dies mit einer kleinen Baufinanzierung seitens der Bank erledigt werden. Hierfür werden Kostenvoranschläge bzw. Verträge über die noch zu erledigenden Arbeiten eingeholt und in das Wertgutachten, das für die Finanzierung angefertigt wird, eingebracht.
  • Ein Haus muss zum Closing (Eigentumsübertragung/Finanzierung) bewohnbar sein. D.h. Fenster, Küche, Badezimmer etc. müssen vollständig eingebaut und funktionsfähig sein. (nicht bei Baufinanzierungen).
  • Für den Fall, dass z.B. Waschbecken oder Herd etc. noch fehlen, können entsprechende Beträge auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden.

Kategorien der Immobilien / Verwendungszweck:

  • Die US-Banken kategorisieren nach
    1. Erst- und
    2. Zweitwohnsitz sowie
    3. Investment
  • Die besten Zinssätze und höchsten Beleihungswerte gelten für Erst- und Zweitwohnsitze.
  • Automatisch wird jedes erste Haus, das ein Non-Resident in den USA erwirbt als Zweitwohnsitz deklariert. Ausnahme: Das Objekt befindet sich in bestehender und fortgesetzter Dauervermietung.
  • Auch, wenn Sie bereits einen Zweitwohnsitz besitzen, können Sie ein weiteres, neues Objekt als Zweitwohnsitz deklarieren, wenn Sie dies der Bank gegenüber korrekt verargumentieren, z.B. wenn das bisherige Objekt nachweislich in der Vermietung ist und das neue Objekt zum Beispiel preislich hochwertiger ist. Sie können also bei guten Verhandlungen mehrfach von den besten Konditionen profitieren.
  • Erst- und Zweitwohnsitz sehen jeweils nur eine Wohneinheit vor. Alles darüber hinaus gilt als Investment oder Gewerbeimmobilie.




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