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www.three-palms.com
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www.emavacationrentals.com
www.traumflorida.de
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Die Zeit ist reif!
Der Schnäppchenrausch hat begonnen!

Fotos und Text: Markus Hartwich, P.A.

 FLORIDAJournal >> Florida Immobilien >> Immobilienmakler >> GULF GATEWAY REALTY INC

Florida. Sonnenschein das ganze Jahr, traumhafte
Strände und Inseln, Golfen, Bootstouren, der American Lifestyle…und ein Haus mit Pool zum Schnäppchenpreis!

Sollten Sie sich mit dem Kauf eines zweiten Wohnsitzes, eines Ferienhauses oder Investmentobjektes beschäftigen – dann ist jetzt die richtige Zeit, um Nägel mit Köpfen zu machen. Die Kombination von wertgesicherter Anlage und subtropischem Ferienvergnügen wird nun mit dem Sonderangebotsschild unterstrichen.
Amerikanische Immobilien sind momentan so preiswert, weil sich eine Vielzahl von Hauseigentümern schlichtweg übernommen haben. Wer zum Beispiel zu Beginn des Jahrtausends ein Einfamilienhaus für $150.000 gekauft hatte, sah in den kommenden Jahren einen enormen Wertzuwachs. Bis zum Jahr 2005 stiegen diese Immobilien bis auf sagenhafte $400.000 und mehr – mit diesem Zugewinn an Wert fiel es dem Eigentümer nicht schwer, die Bank von einem Eigenkapitaldarlehen (Home Equity Loan) zu überzeugen, bei dem das Haus als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens benutzt wurde. Damit wurden dann maßlos weitere Anschaffungen getätigt, wie Boote, Autos und weitere Immobilien. Ebenso wurde die Kreditvergabe zu einfach gehandhabt.

Welcome to the City of Cape Coral.

Letztendlich kamen ganze Investorengruppen und kauften Dutzende von Grundstücken und Häusern auf, um sie kurze Zeit später unter massivem Zugewinn wieder weiter zu verkaufen. Schätz- und Marktwerte für Immobilien schossen dramatisch in die Höhe … und plötzlich kam der große Einbruch, später gepaart mit der allgemeinen Wirtschaftskrise.
Kredite und Darlehen konnten nicht mehr getilgt werden, Preise waren im Sturzflug unterwegs, Grundsteuern jedoch immer noch in schwindeligen Höhen - das Drama nahm seinen Lauf. Tausende müssen notgedrungen verkaufen. In Florida herrscht Schnäppchenrausch – mit allen Preisvorteilen für europäische Käufer. Die Preise befinden sich derzeit wieder auf dem Niveau des Jahres 2000/2001 - der richtige Zeitpunkt um zuzuschlagen. Der Immobilienmarkt bietet jetzt für fast jeden eine Vielzahl günstiger Möglichkeiten zu Preisen, die vor dem Boom gezahlt wurden. Viele clevere Kleininvestoren, die schon lange ein Haus kaufen wollten, denen aber die Preise zu hoch waren, aber auch Investmentunternehmen, die gleich ganze Wohnanlagen unter Vertrag nehmen, bevor sie zwangsversteigert werden, reagieren nun auf die Entwicklung. Der Euro steht weiterhin auf gutem Kurs, der Verlust der Kaufkraft des US-Dollar gegenüber dem Euro wurde um ein Mehrfaches vom Wertverlust der Immobilien in Florida übertroffen, Zinssätze sind auf einem Tiefstand angekommen. Während die Berichte in Grossteilen der USA immer noch einen sehr negativen Geschmack hinterlassen, gibt es einige Regionen, die sich bereits wieder auf dem Vormarsch befinden, wie z.B. die beliebteste Stadt der Deutschen in Südwestflorida, Cape Coral, mit Ihren mehr als 400 Meilen traumhaft angelegten Wasserstrassen:

Cape Coral aus der Vogelperspektive.

Laut Informationen der “Florida Association of Realtors” (FAR) stiegen die Verkaufszahlen im März 2009 bei bestehenden Einfamilienhäusern mit insgesamt 13.085 um 30% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit ist dies der 7. Monat in Folge, in dem Abverkäufe höher liegen als im Vorjahr. Der Durchschnittspreis für ein bestehendes Haus lag bei $141.300 – ca. 30% niedriger als noch ein Jahr zuvor. Wohnungen sind im Schnitt für weniger als $109.000 zu haben.

Für Lee County (Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres und Umgebung) meldete die FAR im März 2009 mit 1.326 verkauften Häusern eine 134%ige Steigerung gegenüber dem Vorjahresmonat. Fast 47% dieser Verkäufe wurden alleine in Cape Coral getätigt. 2008 wechselten mehr als 8.700 bestehende Häuser den Eigentümer, was eine 86%ige Steigerung zu 2007 darstellt. Im ersten Viertel des Jahres 2009 wurden bereits fast 40% der Abverkäufe des letzten Jahres erreicht. Die stark gefallenen Preise führen zu verstärkten Kaufaktivitäten speziell in unserer Region. Dies ist auch an der durchschnittlichen Reichweite des Bestands an zum Verkauf stehenden Häusern zu erkennen. Im März 2009 hat sich im Vergleich zu den Vormonaten diese Kennzahl von durchschnittlich 11 auf knapp über 6 Monate annähernd halbiert. Sollte 2009 weiterhin diese starken Abverkäufe aufweisen, könnten die Verkaufszahlen am Ende diesen Jahres das Topjahr 2005 übertreffen. Ebenfalls interessant zu wissen ist, dass laut einer Studie der “National Association of Realtors” (NAR) die internationale Käuferschaft zu ca. 73% aus Kanada und Westeuropa stammt. In der Gegend von Cape Coral und Fort Myers steht Westeuropa mit 54% an der Spitze mit einem enormen Anteil von deutschen Kunden. Dies zeigt weiterhin deutlich, dass diese Städte immer noch zu den beliebtesten gehören. Das Angebot ist reichhaltig, Preise kommen zum Stillstand, in diesem Jahr sind Grundsteuersenkungen um bis zu 30% zu erwarten. Wer jetzt nicht das passende findet, wird seinen eigenen Stil nur duch einen Hausbau verwirklichen können.

Beispiel 1: Lage im bevorzugten Südwesten von Cape Coral mit Golfzugang, Südausrichtung, Haus Baujahr 2004, 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer, ca. 220 qm Wohnfläche, gehobene Ausstattung, Pool und separater Whirlpool

Gelisteter Preis: $334.000


Beispiel 2: Foreclosure - Haus im bevorzugten Südwesten von Cape Coral mit Golfzugang, Westlage, Baujahr 2004, 4 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, ca. 200 qm Wohnfläche, Pool und separater Whirlpool

Gelisteter Preis: $217.000
 

Beispiel 3: Short Sale - Haus im Nordwesten von Cape Coral, Südlage, Baujahr 2007, 3 Schlafzimmer, 2 Badezimmer, ca. 210 qm Wohnfläche, Pool     

 Gelisteter Preis: $138.000

Cape Coral aus der Vogelperspektive.

Viele kaufen nun Foreclosure- und Short-Sale-Immobilien als Investmentobjekte – Häuser, die vor 4-5 Jahren noch das Dreifache wert waren! Vermietung ist das Stichwort, wenn es um die Deckung der Kosten geht und wenn der Markt in ein paar Jahren wieder den Weg nach oben angetreten hat, bieten sich gute Chancen, das Objekt mit lohnendem Gewinn zu verkaufen. Diese Objekte sind teilweise sogar nur 2 oder 3 Jahre alt und noch nie bewohnt worden.



Was ist ein “Short Sale”?
Bei einem Short Sale (Verkauf mit Restschuld beim Gläubiger) schuldet der Hausbesitzer dem finanzierenden Institut eine höhere Summe als beim Verkauf der Immobilie erzielt werden kann. Nach schriftlicher Vereinbarung der Konditionen und Klauseln zwischen Eigentümer und Bank werden meistens mehrere Angebote verschiedener Kaufinteressenten abgewartet, um dann dem höchsten den Zuschlag zu geben. Es ist also Schnelligkeit, Flexibilität aber auch Geduld gefragt, wenn man hier den Stich machen möchte – lange Wartezeiten bezüglich Rückmeldungen der Banken sind an der Tagesordnung.

Was ist ein “Foreclosure”?
Bei einem Foreclosure (Verfall der Immobilie an den Gläubiger) gehört die Immobilie bereits der Bank, man nennt sie auch REO (Real Estate Owned). Die Bank hat hier einen verbindlichen Preis festgelegt, um diese Immobilie schnellstmöglich aus Ihrem Bestand abzuverkaufen. Bei Foreclosures kommt es den Banken vor allem darauf an, einen soliden Käufer zu finden. Aussagekräftige Dokumente müssen vorgelegt werden, die die finanziellen Möglichkeiten gegenüber der Bank offenlegen.

Der immer stärker werdende Anteil von verkauften Short Sales und Foreclosures hat seine Auswirkung auf die Preisgestaltung des “normalen” Immobilienmarktes nicht verfehlt. Die Preise sind allgemein drastisch gesunken.

Ist Ihr Interesse geweckt?
Dann melden Sie sich bei mir und fordern Sie mein Kontakt- und Kriterienformular an, mit dem Sie kostenlos und unverbindlich in die MLS-Informationsdatenbank aufgenommen werden können (auch herunterladbar im “Infozentrum” unter www.markushartwich.com). Als Mitglied der “REALTOR® Association of Greater Fort Myers and the Beach” sind wir an das sogenannte “Multiple Listing System” (MLS) angeschlossen, welches Ihnen ermöglicht den Immobilienmarkt in Cape Coral, Fort Myers, Lehigh Acres und anderen umliegenden Städten und Gebieten ständig beobachten zu können, jeweils mit den von Ihnen hinterlegten Eigenschaften für Ihr Wunschhaus oder –grundstück, die Sie natürlich auch jederzeit verändern können. Sie werden daraufhin automatisch e-mails erhalten mit einer Verknüpfung auf Ihre persönliche Webseite, auf der Sie diese Angebote einsehen und bewerten können.

Cape Coral

Die selektierten Angebote - vom System gefiltert aus mehreren tausend angebotenen Immobilienobjekten - werden ständig aktualisiert und reflektieren Änderungen wie z.B. Preisreduzierungen oder Neuzugänge zeitnah. So können Sie dann einfach und bequem Detail- informationen und Preise aus der Ferne vergleichen und selbst über weitere Angebote oder zu verändernde Kriterien bestimmen. Sie ganz alleine sitzen am Lenkrad, wenn es um die Fahrt in Richtung Ihrer Florida-Immobilie geht! Verschaffen Sie sich Ihren ersten Eindruck in Ruhe. Probieren Sie es aus – unverbindlich und kostenlos!

Auf was kommt es an und auf was sollten Sie achten?

Wo soll die Immobilie stehen?
Location, Location, Location – die Lage spielt eine grosse Rolle für zukünftige Wertsteigerungen

Wie groß sollte diese sein und welche Eigenschaften muss sie haben?
Machen Sie sich Gedanken, welche Kriterien bei der Immobilie erfüllt sein müssen und wieviele square foot sie haben sollte (1 sq ft = 0,093 qm)

Wie hoch sind die laufenden Kosten, wie z.B. Versicherung, Steuern etc.?
Ich kann Ihnen diese Zahlen und Informationen zu weiteren Kosten nennen. Sie können aber auch selbst unter www.leepa.org abfragen, welche Grundsteuer z.B. für Immobilien in Lee County zugrunde liegt.

Wieviel möchten Sie maximal ausgeben?
Legen Sie den maximalen Kaufpreis aufgrund Ihrer finanziellen Möglichkeiten fest oder bestimmen Sie die monatlichen Belastungen im Falle einer Finanzierung

Wie finden Sie den richtigen Immobilienmakler?
Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie mit einem staatlich geprüften Makler zusammenarbeiten. Makler unterliegen einer klaren, strikten Gesetzgebung, garantieren Fachkenntnis und Integrität. Abwicklung von Käufen, Verkäufen, die Schätzung oder Vermarktung einer Immobilie gehören zu ihrem Tagesgeschäft. Mitglieder in offiziellen Vereinigungen, wie z.B. der “Vereinigung der Makler von Fort Myers und Umgebung” unterliegen desweiterem einem strengen Berufskodex und nennen sich Realtor®. Ich habe beide Qualifikationen und kann Ihnen als deutschsprachiger Makler Mißverständnisse in der Kommunikation ersparen; Fachbegriffe und Vertragsenglisch können zu kostspieligen Fehlern führen – ich unterstütze Sie gerne !

Wie läuft der Immobilienkauf in Florida ab?

Typische Floridavilla mit Boot.

Während Ihre ersten Einblicke in den Markt schon von Deutschland aus erfolgen können, ist es empfehlenswert, sich ein Bild vor Ort zu machen und die vorselektierten Objekte selbst zu besichtigen. Sollten Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, erledige ich den schriftlichen Teil mit Ihnen gemeinsam und führe ab diesem Zeitpunkt die Verhandlungen mit dem Verkäuferagenten – übrigens bin ich auch dazu da, die gesamte Transaktion für Sie so einfach wie möglich zu gestalten. Falls Sie ein Angebot auf eine Immobilie abgeben möchten, muss eine Anzahlung geleistet werden, um Ihre Kaufbereitschaft zu signalisieren. Generell spricht man hier von ca. 5% des Kaufpreises. Sie können die Wirksamkeit des Vertrages beeinflussen, in dem sie ihn z.B. abhängig machen von einer fachmännischen Überprüfung des Hauses, durch eine sogenannte “Home Inspection”. Hierbei stellt Ihnen ein lizenzierter Prüfer gegen einen geringen Obulus einen detaillierten Bericht aus, der alle beschädigten oder defekten Hausbestandteile, Geräte und Einrichtungsgegenstände auflistet und Mängel und Schwachstellen aufdeckt – meistens inklusive Bildmaterial. Im letzten Schritt, nach der Einigung über Kaufpreis und Vertragsbedingungen kommt dann eine “Title Company” (eine Art Notar) ins Spiel und übernimmt den eigentlichen schriftlichen Abschluß der gesamten Transaktion, wobei eine Anwesenheit beider Parteien vor Ort nicht nötig ist.
Prinzipiell trägt der Verkäufer die Provision für beide Makler.

Wie finanzieren Sie Ihren Immobilienkauf?
Trotz der inzwischen bereits veränderten Voraussetzungen ist eine Finanzierung für Ausländer in den USA kein Ding der Unmöglichkeit - im Gegenteil, manche Banken spezialisieren sich aufgrund der ausländischen Käuferschaft immer mehr darauf. Ein Darlehen bis zu 75% des Immobilienwertes ist oftmals kein Problem – bei den derzeitigen Preisen der Eigenkapitalbetrag auch für Kleinverdiener eine aufbringbare Summe. Wer jedoch als Barkäufer auftreten kann ist gerne gesehen und hat Vorteile bei einem Angebot.

Wie vermieten und verwalten Sie Ihr Haus?

Strandhaus in Florida.

Für eine Vermietung und Verwaltung brauchen Sie einen vertrauenswürdigen Partner, der sich in Ihrer Abwesenheit um Ihr Haus kümmert. Fragen Sie mich – wir haben eine eigene Abteilung, die sich mit der Hausverwaltung und –vermietung beschäftigt. Auch bei Kontakten zu Servicefirmen, wie z.B. Rasen-Service, Pool-Service und anderen Firmen kann ich Ihnen behilflich sein.  






Machen Sie sich selbst ein Bild von unser wunderschönen Gegend hier.
Unter www.sellingtheparadise.com (Sprachauswahl auf der linken Seite) können Sie in der Bildergallerie einige Impressionen unseres kleinen Paradieses sehen.
Zum Schluß bleibt mir nur zu raten: Warten Sie nicht zu lange – entgegen der Meldungen und Berichte gibt es Regionen, wo sich das Investieren jetzt lohnt – und wir stehen mit an der Spitze.
Nutzen Sie meinen kostenlosen Service für die Zusendung der Angebote und informieren Sie sich. Beobachten Sie den Markt und das, was Sie eventuell in Kürze Ihr Eigen nennen möchten.

Sichern Sie sich jetzt Ihren Teil des Paradieses,
die Zeit ist reif!

…und als kleines Bonbon:
Wenn Sie mit mir bis zum 30.09.09 ein Haus kaufen im Wert von mindestens $300.000 übernimmt Gulf Gateway Realty, Inc. Ihre Kosten der Hausverwaltung im 1. Jahr und die Aufnahme in unser Vermietungsprogramm im Wert von bis zu $1.000!

Die Angebote sind hier ... und ihr freundlicher und hilfsbereiter Makler auch!
 

Markus Hartwich

Markus Hartwich, P.A.
Realtor® and Notary Public
Staatl. gepr. Immobilienmakler und Notar
Tel. +1 (239) 549-7207
email: markus@gulfgatewayrealty.com
Infos in englisch www.sellingtheparadise.com
 

GULF GATEWAY REALTY, Inc.

 Dieser Artikel von 02/14 stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
 

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